Pertanahan & Properti

Bisakah Yayasan Asing Membeli Gedung di Indonesia?

Bacaan 9 Menit
Bisakah Yayasan Asing Membeli Gedung di Indonesia?

Pertanyaan

Kami dari sebuah organisasi non-profit yang saat ini telah menjadi pusat informasi bagi perusahaan Korea dan perusahaan Indonesia untuk menjalin kerjasama.

Organisasi kami berencana melakukan pembelian aset berupa office building di central business area di Jakarta. Oleh karena itu, kami ingin mengetahui informasi hukum jika ingin membeli gedung di Jakarta.

Apakah disyaratkan harus PMA atau organisasi non-profit juga bisa melakukan pembelian, atau ada restriction bagi investor asing, atau apakah ada peraturan dari pemerintah dan sebagainya?

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Organisasi non-profit adalah organisasi yang didirikan bukan untuk mencari keuntungan. Karena sifatnya yang tidak bertujuan untuk mencari keuntungan, maka organisasi non-profit dapat didirikan dalam bentuk badan hukum yayasan.

Sepanjang penelusuran kami, bangunan yang secara eksplisit dibolehkan untuk dimiliki oleh badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia hanyalah satuan rumah susun. Sehingga, bagi sebuah yayasan asing untuk dapat membeli dan menggunakan gedung perkantoran, terdapat beberapa alternatif yang dapat dilakukan, yaitu:

  1. Membangun gedung di atas tanah hak sewa untuk bangunan;
  2. Menyewa gedung perkantoran milik pihak lain; atau
  3. Mendirikan cabang yayasan asing berbadan hukum di Indonesia.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

Badan Hukum untuk Organisasi Non-Profit

Organisasi non-profit adalah organisasi yang didirikan bukan untuk mencari keuntungan, demikian yang diterangkan oleh Sukarman Purba, dkk. dalam buku Kepemimpinan dan Perilaku Organisasi Pendidikan (hal. 9).

Karena sifatnya yang tidak bertujuan untuk mencari keuntungan, maka organisasi non-profit di Indonesia banyak didirikan dalam bentuk badan hukum yayasan.

Di Indonesia sendiri, pengaturan mengenai yayasan diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 tentang Yayasan (“UU Yayasan”) berikut aturan perubahan dan pelaksananya.

Apa itu yayasan? Menurut Pasal 1 angka 1 UU Yayasan, yayasan adalah badan hukum yang terdiri atas kekayaan yang dipisahkan dan diperuntukkan untuk mencapai tujuantertentudi bidang sosial, keagamaan, dan kemanusiaan, yang tidak mempunyai anggota.

Selain dalam bentuk yayasan, organisasi non-profit juga dapat didirikan dalam bentuk perkumpulan dan Lembaga Swadaya Masyarakat (“LSM”) sebagaimana dijelaskan dalam Pilihan Badan Hukum untuk Organisasi Non Profit.

Karena Anda tidak menjelaskan apa bentuk badan hukum dari organisasi non-profit Anda, maka untuk mempermudah menjawab pertanyaan Anda kami akan mengasumsikan bahwa bentuknya adalah yayasan.

Syarat Yayasan Asing Dapat Melakukan Kegiatan di Indonesia

Pada dasarnya, tak hanya yayasan yang dibentuk di Indonesia menurut hukum Indonesia saja yang bisa melakukan kegiatan di Indonesia. Yayasan asing juga dapat melakukan kegiatan di Indonesia dengan syarat:[1]

  1. Kegiatan yang dilakukan terbatas hanya di bidang sosial, keagamaan, dan kemanusiaan, tidak termasuk kegiatan penelitian dan pengembangan; dan
  2. Untuk melakukan kegiatannya di Indonesia, harus bermitra dengan yayasan yang didirikan oleh orang Indonesia yang mempunyai maksud dan tujuan yang sama dengan yayasan asing tersebut, yang mana kemitraan tersebut dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan aman dari aspek:
    1. politis, yang berarti kegiatan yayasan harus sesuai dengan politik luar negeri dalam bingkai dasar negara Pancasila, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indoensia Tahun 1945 (“UUD 1945”), Negara Kesatuan Republik Indonesia, dan kebhinekaan masyarakat Indonesia;
    2. yuridis, yang berarti kegiatan yayasan asing tidak bertentangan dengan semua ketentuan peraturan perundang-undangan;
    3. teknis, yang berarti kegiatan yayasan tersebut dapat terlaksana dengan baik di lapangan; dan
    4. sekuriti, yang berarti kegiatan yayasan tidak ditujukan untuk kegiatan intelijen asing yang dapat merugikan keamanan bangsa dan negara.

Meskipun dapat berkegiatan di Indonesia, namun yayasan asing yang didirikan bukan di Indonesia dan tidak berkedudukan di Indonesia memiliki beberapa keterbatasan, di antaranya yaitu dalam lingkup kegiatan yang dapat dilakukan yang hanya terbatas pada hal-hal yang diterangkan di atas, serta dalam hal penguasaan tanah dan kepemilikan bangunan. Sebab, hukum pertanahan Indonesia membatasi kepemilikan tanah dan bangunan hanya bagi subjek hukum tertentu saja.

Hak atas Tanah dan Bangunan bagi Yayasan di Indonesia

Dalam hal yayasan didirikan di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, maka yayasan dapat mempunyai hak atas tanah berikut:

  1. Hak milik, yakni hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.[2] Meskipun pada dasarnya hanya Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang dapat memiliki hak milik atas tanah, namun badan hukum tertentu dimungkinkan memiliki hak milik atas tanah berdasarkan penetapan pemerintah,[3] yang terbatas pada, di antaranya:[4]
    1. badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional (“Menteri”) setelah mendengar Menteri Agama; dan
    2. badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

Baca juga: Apakah Yayasan Keagamaan Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah?

  1. Hak Guna Usaha (“HGU”),[5] yakni hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu maksimal 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.[6]
  1. Hak Guna Bangunan (“HGB”),[7] yakni hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun.[8]

Tanah yang dapat diberikan HGB meliputi:

  1. Tanah negara dan tanah hak pengelolaan, untuk jangka waktu maksimal 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.[9]
  2. Tanah hak milik untuk jangka waktu maksimal 30 tahun dan dapat diperbaharui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.[10]

HGB di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri,[11] sedangkan HGB atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan.[12]

Adapun HGB di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”).[13] HGB tersebut mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan pada Kantor Pertanahan.[14] Selanjutnya, pemegang HGB diberikan Sertipikat Hak Atas Tanah sebagai tanda bukti hak.[15]

Baca juga: Mengapa Tanah Hak Milik yang Dibeli PT Statusnya Menjadi HGB?

  1. Hak pakai,[16] yakni hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari:[17]
    1. Tanah yang dikuasai langsung oleh negara, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya; atau
    2. Tanah milik orang lain dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.
  1. Hak sewa untuk bangunan[18]

Seseorang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.[19]

Baca juga:Jenis-jenis Hak atas Tanah dan yang Dapat Menjadi Pemegangnya

Sementara itu, yayasan asing yang merupakan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia hanya dapat memiliki hak pakai dan hak sewa untuk bangunan,[20] tetapi tidak dapat memiliki HGB dan HGU.

Konsekuensinya, sebagai pemegang hak sewa untuk bangunan, yayasan asing hanya dapat mendirikan bangunan di atas tanah milik orang lain dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah.

Hal tersebut berbeda dengan yayasan berbadan hukum Indonesia maupun badan hukum Indonesia lainnya, seperti perseroan terbatas (“PT”) dan PT Penanaman Modal Asing (“PT PMA”), yang dapat memiliki HGB,[21] sehingga memungkinkan pemegangnya untuk membeli tanah beserta bangunan di atas tanah berstatus HGB atau membangun bangunan di atas tanah berstatus HGB yang dikuasai tanpa harus membayar uang sewa.

Oleh karenanya, agar dapat memiliki HGB atas tanah di Indonesia, ada baiknya cabang yayasan asing tersebut didirikan sebagai yayasan berbadan hukum Indonesia yang mengacu pada yayasan asing sebagai yayasan induk, yang mana penjelasan lebih lanjut seputar pendiriannya dapat Anda simak di Pendirian Cabang Yayasan Asing di Indonesia.

Bangunan yang Dapat Dimiliki Yayasan Asing

Lalu, bagaimana dengan bangunan? Bangunan apa saja yang secara hukum dapat dimiliki badan hukum di Indonesia?

Kini, pasca Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”) diundangkan, baik badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia dapat memiliki bangunan berupa Satuan Rumah Susun (“Sarusun”), sebagaimana diatur dalam Pasal 67 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”).

Sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.[22]

Dalam hal Sarusun dibangun di atas tanah HGB, maka pada kolom catatan dalam buku tanah hak milik atas Sarusun untuk orang asing diisi dengan kalimat “kepemilikan satuan rumah susun ini tidak termasuk tanah bersama”.[23]

Kemudian, menjawab pertanyaan Anda, sepanjang penelusuran kami, bangunan yang secara eksplisit dibolehkan untuk dimiliki oleh badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia hanyalah Sarusun sebagaimana telah kami jelaskan di atas. Sehingga, bagi sebuah yayasan asing untuk dapat membeli dan menggunakan gedung perkantoran, terdapat beberapa alternatif yang dapat dilakukan, yaitu:

  1. Membangun gedung di atas tanah hak sewa untuk bangunan;

Dalam hal badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia memiliki hak sewa untuk bangunan, maka badan hukum yang bersangkutan dapat membangun bangunan di atas tanah yang disewa tersebut.

  1. Menyewa gedung perkantoran milik pihak lain; atau
  2. Mendirikan cabang yayasan asing berbadan hukum di Indonesia.

Baca juga: Hak atas Tanah dan Bangunan bagi Orang Asing di Indonesia

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwi bahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

  1. Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
  2. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 tentang Yayasan sebagaimana diubah oleh Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2004 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2001 tentang Yayasan;
  3. Undang-Undang Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
  4. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah;
  5. Peraturan Pemerintah Nomor 63 Tahun 2008 tentang Pelaksanaan Undang-Undang tentang Yayasan sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 2 Tahun 2013 Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 63 Tahun 2008 tentang Pelaksanaan Undang-Undang tentang Yayasan;
  6. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah;
  7. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana terakhir diubah dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Referensi:

Sukarman Purba, dkk. Kepemimpinan dan Perilaku Organisasi Pendidikan. Yayasan Kita Penulis, 2021.

[1] Pasal 26 Peraturan Pemerintah Nomor 63 Tahun 2008 tentang Pelaksanaan Undang-Undang tentang Yayasan (“PP 63/2008”) beserta penjelasannya

[2] Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”)

[3] Pasal 21 ayat (1) dan (2) UUPA

[4] Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik atas Tanah (“PP 38/1963”)

[5] Pasal 30 ayat (1) huruf b UUPA

[6] Pasal 28 ayat (1) jo. Pasal 29 ayat (1) UUPA

[7] Pasal 36 ayat (1) huruf b UUPA

[8] Pasal 35 ayat (1) UUPA

[9] Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP 18/2021”)

[10] Pasal 37 ayat (2) PP 18/2021

[11] Pasal 38 ayat (1) PP 18/2021

[12] Pasal 38 ayat (2) PP 18/2021

[13] Pasal 38 ayat (3) PP 18/2021

[14] Pasal 39 ayat (3) PP 18/2021

[15] Pasal 39 ayat (4) PP 18/2021

[16] Pasal 42 huruf c UUPA

[17] Pasal 41 ayat (1) UUPA

[18] Pasal 45 huruf c UUPA

[19] Pasal 44 ayat (1) UUPA

[20] Pasal 42 huruf d jo. Pasal 45 huruf d UUPA

[21] Pasal 36 ayat (1) huruf b UUPA

[22] Pasal 1 angka 10 PP 18/2021

[23] Pasal 164A ayat (1) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen ATR/Kepala BPN 16/2021”)