Pertanahan & Properti

Cara Mengetahui Penjual Tanah yang Beriktikad Baik

Bacaan 4 Menit
Cara Mengetahui Penjual Tanah yang Beriktikad Baik

Pertanyaan

Saat ini kasusnya ada 2 developer dan 1 makelar yang menawarkan tanah kavling berupa objek/area yang sama. Dari kedua developer tersebut, didapatkan denah, site plan, atau pembagian area kavling yang berbeda pada objek/area yang sama tersebut. Bagaimanakah cara memastikan penjual/makelar/developer yang berwenang atas penjualan tanah tersebut? Apa saja aspek yang perlu dicek?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Dalam perspektif calon pembeli, memang harus dipastikan bahwa penjual tanah kavling beriktikad baik atau tidak.
 
Salah satu caranya adalah dengan mengetahui apakah penjual, makelar, atau developer yang dimaksud sudah memiliki dokumen terkait yang menunjukkan kewenangan mereka untuk menjual tanah dan/atau bangunan yang dimaksud.
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Penjual, Makelar, dan Developer
Untuk lebih memudahkan, ada baiknya dipahami dulu arti dari tiga istilah ini.
 
Secara umum, penjual itu adalah pemilik benda atau jasa yang akan dijual kepada pihak pembeli.
 
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia Daring Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan (“KBBI Daring”), makelar adalah perantara yang menjembatani terjadinya jual beli.
 
Sedangkan, developer atau pengembang menurut KBBI Daring adalah yang melakukan kegiatan pengadaan dan pengolahan tanah serta pengadaan bangunan dan/atau sarana dan prasarana dengan maksud dijual atau disewakan.
 
Jika yang akan diperjualbelikan adalah, misalnya, tanah yang di atasnya sudah ada bangunan, penjual harus bisa menunjukkan bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan tersebut.
 
Makelar harus bisa menunjukkan bahwa ia telah mempunyai perjanjian antara makelar dengan si pemilik tanah dan/atau bangunan disertai bukti pemberian kuasa oleh pemilik, sehingga makelar berwenang untuk menjual.
 
Sedangkan developer harus bisa menunjukkan Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) dari pemerintah daerah setempat atas bangunan yang dibuatnya.
 
Dalam praktik, selain bekerja membangun, developer juga diberi kuasa oleh pemilik untuk menjual, artinya dia juga menjadi makelar.
 
Dalam proses jual beli, pastinya sudah mengenal adanya istilah penjual dan pembeli yang menjadi pihak dalam proses tersebut. Terkadang apabila ada di posisi calon pembeli, kita harus memastikan bahwa penjual memiliki iktikad baik dalam menjual, begitupun sebaliknya.
 
Jual beli diatur dalam Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”):
 
Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.
 
Jika objek yang akan dibeli adalah tanah dan/atau bangunan, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (“UUPA”) telah mengatur tentang pendaftaran tanah, sehingga bisa membantu untuk memastikan apakah tanah tersebut ‘aman’ secara hukum untuk diperjualbelikan atau tidak.
 
Pasal 19 UUPA menerangkan bahwa
 
  1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
  2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
  1. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
  2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
  3. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
  1. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
  2. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
 
 
Mengetahui Pihak yang Berwenang untuk Menjual
Mengenai transaksi tanah, apabila ditawarkan untuk membeli tanah, alangkah baiknya diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
  1. Pastikan bahwa tanah dan/atau bangunan tersebut telah bersertifikat resmi sebagaimana yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang memuat jenis hak atas tanah yang berada di atas tanah dan/bangunan yang dijual. Jenis hak atas tanah, salah satunya, diatur dalam Pasal 16 UUPA, baik hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak terkait lain;
 
  1. Jika tanah tersebut dijual oleh developer, pastikan bahwa bangunan sudah memiliki IMB yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat dan developer telah mendapat kuasa dari pemilik tanah yang sah untuk menjualnya;
 
  1. Jika tanah dijual oleh makelar, pastikan bahwa makelar sudah mendapat surat kuasa dari pemilik tanah yang sah;
 
  1. Jika tanah belum bersertifikat atau Anda ragu dengan status tanah tersebut, cari tahu asal-usul tanah tersebut ke kantor kelurahan atau desa atau Kantor Pertanahan. Lurah atau Kepala Desa akan mengeluarkan riwayat atas tanah yang akan Anda beli.
Hal ini bertujuan untuk, salah satunya, memastikan tanah yang akan dibeli tersebut, meski belum bersertifikat, namun dimiliki secara sah oleh pemilik. Hal ini juga untuk memastikan bahwa hak atas tanah tersebut benar hak milik dan tanah yang diperjualbelikan itu tidak dalam status disita maupun tidak menjadi objek jaminan.
 
Tujuan lainnya adalah untuk mengetahui data fisik, seperti ukuran tanah, yang sebenarnya dari tanah yang dijual itu.
 
Dari dokumen-dokumen pendukung itulah dapat diketahui bahwa penjual tersebut beriktikad baik atau tidak dan berwenang atau tidak dalam penjualan tanah kavling yang Anda maksud.
 
 
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi: