Bangunan apartemen yang saya beli mengalami keretakan kecil pada dinding bagian luarnya tetapi sampai menembus ke dalam unit yang berakibat saat hujan deras turun dan mengenai dinding, terjadi kebocoran yang mengganggu. Serah terima unit dilakukan pada 2017. Sewaktu saya tanyakan kepada pihak pengelola, mereka menolak bertanggung jawab. Memang dalam Berita Acara Serah Terima Unit tidak ada klausul terkait hal ini. Dalam keterangan Biaya Service Charge + Sinking Fund yang saya bayar setiap bulan pun tidak diatur hal ini. Saya merasa dirugikan dengan buruknya kualitas bangunannya. Mohon dibantu, apa yang harus saya lakukan? Dapatkah saya melakukan klaim? Terima kasih.
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Perlu Anda pahami, ada bagian-bagian dalam apartemen yang menjadi milik bersama, di antaranya disebut dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dalam kasus Anda, dinding apartemen termasuk dalam bagian bersama yang merupakan tanggung jawab dari badan pengelola apartemen untuk dikelola, dipelihara, dan dirawat.
Oleh karena itu, Anda dapat meminta pertanggungjawaban dari pengelola apartemen terkait kerusakan dinding apartemen tersebut. Kami menyarankan, Anda dapat melakukan musyawarah terlebih dahulu dengan pihak pengelola apartemen.
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.
Sebelum kami menjawab pertanyaan Anda, karena telah dilakukan serah terima unit apartemen pada tahun 2017 kepada Anda dan pengelola apartemen, maka dalam hal ini kerusakan bangunan apartemen bukan lagi tanggung jawab developer.
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Adapun UU 20/2011 mengatur tentang jenis-jenis rumah susun antara lain:
Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.[1]
Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. [2]
Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri.[3]
Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.[4]
Dari pertanyaan yang diajukan, kami menyimpulkan rumah susun yang Anda tanyakan termasuk dalam jenis rumah susun komersial, oleh karenanya hak pengelolaan rumah susun diberikan dari developer kepada badan pengelola apartemen.
Bagian Bersama Dinding Apartemen
Secara umum, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[5]
Dari pengertian di atas, yang jadi hal terpenting yaitu pemilikan perseorangan objeknya berupa satuan rumah susun, yaitu ruang yang tujuan peruntukkan utamanya digunakan secara terpisah yang mempunyai sarana perhubungan ke jalan umum. Sedangkan pemilikan bersama objeknya, yaitu:[6]
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Yang termasuk bagian bersama, adalah fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi.[7]
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Yang termasuk benda bersama adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.[8]
Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.[9]
Dari pembagian kepemilikan tersebut melekat hak dan kewajiban, yang termasuk kategori hak milik yang digunakan secara terpisah maka haknya dinikmati oleh pemilik satuan rumah susun dan bertanggung jawab atas kewajiban termasuk membayar biaya tersendiri kepada badan pengelola apartemen. Biaya tersebut adalah biaya pengelolaan (service charge dan sinking fund).[10] Sedangkan hak kepemilikan bersama, maka hak menikmati dilakukan secara bersama dan kewajiban pengelolaannya dilakukan oleh badan pengelola atau perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (“PPPSRS”).[11]
Tanggung Jawab Pengelola Apartemen
Badan pengelola apartemen mempunyai tugas mengelola rumah susun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.[12] Dalam menjalankan tugasnya, badan pengelola menerima biaya pengelolaan yang dihitung berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan.[13]
Oleh karenanya, kami berpendapat, badan pengelola bertanggung jawab atas kerusakan bangunan apartemen yang terjadi pada bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sehingga jika badan pengelola tidak menjalankan tugas mengelola apartemen termasuk mencakup jika terjadi keretakan pada dinding (bagian bersama) yang mengakibatkan kebocoran saat hujan deras turun hingga mengakibatkan kerugian bagi para penghuni apartemen, maka badan pengelola dapat dikatakan melakukan perbuatan melawan hukum.
Tiap perbuatan melanggar hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
Dari bunyi pasal tersebut, menurut Rosa Agustina, perbuatan melawan hukum adalah perbuatan yang melanggar hak (subjektif) orang lain atau perbuatan (atau tidak berbuat) yang bertentangan dengan kewajiban menurut undang-undang atau bertentangan dengan apa yang menurut hukum tidak tertulis yang seharusnya dijalankan oleh seseorang dalam pergaulannya dengan semua warga masyarakat dengan mengingat adanya alasan pembenar.[14]
Jadi, menjawab pertanyaan Anda, dapat disimpulkan dinding apartemen merupakan salah satu bagian yang termasuk bagian bersama yang dikelola oleh badan pengelola apartemen. Oleh karena itu, retakan pada dinding di bagian luar apartemen Anda merupakan tanggung jawab dari badan pengelola apartemen.
Kami menyarankan, Anda bisa memulai musyawarah terlebih dahulu untuk mengajukan komplain kepada badan pengelola. Jika musyawarah tak mencapai kesepakatan, Anda bisa mengajukan gugatan ke pengadilan dengan dasar gugatan perbuatan melawan hukum.