Pertanahan & Properti

Status Tanah

Bacaan 3 Menit
Status Tanah

Pertanyaan

Pada tahun 1982, pak Amir meminjamkan kepada pak Budi sejumlah uang dengan jaminan sertifikat hak milih sebidang tanah atas nama pak Budi. Karena keberadaan pak Budi tidak diketahui sampai sekarang, bagaimana status kepemilikan tanah tersebut? Mengingat pak Budi tidak pernah menyelesaikan kewajibannya sampai sekarang, apakah pak Amir dapat mengajukan permohonan balik nama atas sertifikat tanah milik pak Budi yang menjadi agunan? (Setelah dilakukan penelitian, tanah yang dijadikan agunan, masih atas nama pak Budi)

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Ulasan Lengkap

Untuk utang-piutang yang dijamin dengan tanah, maka bentuk jaminannya haruslah berupa Hak Tanggungan. Hal ini diatur dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria (UU Agraria) jo. UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UU HT), bahwa Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai bisa dijadikan jaminan atas utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Tata cara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dan dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.

 

Pasal 6 UU HT selanjutnya mengatur bahwa apabila debitur wanprestasi, maka pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

 

Apabila tanah tersebut benar dijaminkan dengan Hak Tanggungan, maka Pak Amir bisa mengeksekusi tanah tersebut melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Jadi, yang dapat dilakukan Pak Amir bukan menjual tanah tersebut, melainkan melelang tanah tersebut dan mengambil pelunasan piutangnya (pasal 20 ayat [1] UU HT).

 

Akan tetapi, apabila ternyata tanah tersebut tidak dijaminkan dengan Hak Tanggungan, maka piutang tersebut menjadi piutang biasa, yang tidak dijaminkan dengan jaminan khusus. Dalam hal tidak ada jaminan khusus demikian, berlaku ketentuan pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang jaminan umum:

 

Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.

 

Dalam hal berlaku jaminan umum ini, maka yang dapat dilakukan Pak Amir adalah mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan. Apabila benar terjadi utang piutang dan Pak Budi telah gagal memenuhi kewajibannya, maka gugatan tersebut akan dikabulkan oleh pengadilan. Dengan dikabulkannya gugatan ini, Pak Amir dapat memintakan eksekusi terhadap harta Pak Budi, agar dijual untuk melunasi utangnya tersebut.

 
Demikian sejauh yang kami tahu.
 
Dasar hukum:
  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek Voor Indonesie atau BW, Staatsblad 1847 No. 23)
  2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria
  3. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah