Bisakah konsumen menuntut developer apabila rumah yang dibeli tanahnya longsor? Bagaimana apabila pembangunan rumahnya menggunakan jasa arsitek/kontraktor?
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Apabila terjadi kerusakan bangunan gedung yang disebabkan oleh salah satunya bencana alam, maka dapat dilakukan pekerjaan perawatan, baik pemilik atau pengelola bangunan gedung dapat menunjuk penyedia jasa konstruksi untuk melakukan perawatan bangunan gedung.
Namun, Anda selaku konsumen dapat menuntut ganti rugi terhadap developer atas tanah longsor yang mengakibatkan kerusakan rumah Anda, jika terjadi atas dasar wanprestasi atau perbuatan melawan hukum jika developer memenuhi unsur-unsurnya. Bagaimana ketentuannya?
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.
ULASAN LENGKAP
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Karin Christiana Basoeki, S.H. dan pertama kali dipublikasikan pada Kamis, 4 Maret 2021.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
Pada prinsipnya Anda selaku konsumen dapat menuntut developer jika terjadi cidera janji atau wanprestasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1243 KUHPerdata.
Wanprestasi dapat berupa 4 macam menurut Subekti dalam bukunya Hukum Perjanjian yaitu (hal. 45):
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
melakukan sesuatu yang menurut perjanjiannya tidak boleh dilakukannya.
Developer melakukan wanprestasi apabila tidak melaksanakan kewajibannya sesuai apa yang dijanjikannya dalam dokumen pemasaran jual beli rumah, brosur atau sarana promosi lainnya. Misalnya, terkait spesifikasi bangunan yang dibangun dan dijualnya atau juga pernyataan brosur pemasaran bahwa perumahan bebas banjir atau tidak rawan tanah longsor.
Dalam hal developer melakukan wanprestasi, maka ia dapat dituntut untuk membayar ganti rugi oleh konsumen. Sedangkan apabila memang terjadi atas suatu keadaan memaksa (force majeure), yaitu adanya keadaan di luar kekuasaannya, maka developer tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban.
Mengenai force majeure, mengacu pada Pasal 1244 dan Pasal 1245 KUHPerdata, yaitu:
Pasal 1244
Debitur harus dihukum untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga bila ia tak dapat membuktikan bahwa tidak dilaksanakannya perikatan itu atau tidak tepatnya waktu dalam melaksanakan perikatan itu disebabkan oleh sesuatu hal yang tak terduga, yang tak dapat dipertanggungkan kepadanya walaupun tidak ada itikad buruk kepadanya.
Pasal 1245
Tidak ada penggantian biaya, kerugian dan bunga bila karena keadaan memaksa atau karena hal yang terjadi secara kebetulan, debitur terhalang untuk memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau melakukan suatu perbuatan yang terlarang baginya.
Untuk itu, Anda perlu memastikan fakta apakah longsor tersebut adalah murni karena peristiwa alam atau karena ada kesalahan developer dalam pelaksanaan pembangunan.
Perbuatan Melawan Hukum oleh Developer
Di sisi lain, developer juga berpotensi melakukan perbuatan melawan hukum sebagaimana tercantum dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Adapun unsur-unsur perbuatan melawan hukum menurut Munir Fuady dalam bukunya Perbuatan Melawan Hukum Pendekatan Kontemporer antara lain (hal. 10):
adanya suatu perbuatan;
perbuatan tersebut melawan hukum;
adanya kesalahan dari pihak pelaku;
adanya kerugian bagi korban;
adanya hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian.
Perbuatan developer tersebut menjadi perbuatan melawan hukum jika memenuhi unsur-unsur di atas. Lebih lanjut, masih dari buku yang sama, unsur perbuatan tersebut melawan hukum ini diartikan dalam arti seluas-luasnya, meliputi (hal. 11):
perbuatan yang melanggar undang-undang yang berlaku;
yang melanggar hak orang lain yang dijamin oleh hukum;
perbuatan yang bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
perbuatan yang bertentangan dengan kesusilaan (goede zeden);
perbuatan yang bertentangan dengan sikap yang baik dalam bermasyarakat untuk memperhatikan kepentingan orang lain.
Sebagai contoh, terkait pembangunan perumahan terdapat ketentuan yang harus dipatuhi yaitu mengenai Persetujuan Bangunan Gedung (“PBG”) yaitu perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.[1]
Jika developer tidak memenuhi perizinan tersebut, ia dapat dikatakan melakukan perbuatan melawan hukum. Karena terdapat ketentuan yang menyatakan bahwa setiap orang atau badan yang karena kelalaiannya melanggar ketentuan dalam UU 28/2002 sehingga mengakibatkan bangunan tidak laik fungsi dapat dipidana kurungan dan/atau pidana denda.[2]
Ketentuan dalam Pasal 50 angka 14 Perppu 2/2022yang mengubah Pasal 134 UU 1/2011juga menyatakan bahwa, setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan. Jika dilanggar, developer bisa dikenai sanksi administratif salah satunya pembangunan kembali.[3]
Menjawab pertanyaan Anda, berdasarkan uraian di atas, apabila terjadi kerusakan bangunan gedung yang disebabkan oleh salah satunya bencana alam, maka dapat dilakukan pekerjaan perawatan,[4]baik pemilik atau pengelola bangunan gedung dapat menunjuk penyedia jasa konstruksi untuk melakukan perawatan bangunan gedung.[5]
Jadi menurut hemat kami, Anda perlu memastikan kembali mengenai siapa pihak penanggung jawab apabila terjadi kerusakan bangunan gedung rumah Anda itu akibat longsor.
Namun, jika memang senyata-nyatanya ada pelanggaran dalam pelaksanaan pembangunan rumah yang dilakukan developer, misalnya telah diketahui oleh developer bahwa tanah itu rawan longsor namun developer tidak melakukan tindakan pencegahan khusus, maka Anda dapat meminta pertanggungjawaban dari developer tersebut.