Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Jaminan Benda Tidak Bergerak
Kedua belah pihak merupakan warga negara Indonesia, maka dengan ini diasumsikan bahwa perjanjian jaminan dibuat berdasarkan hukum Indonesia dan telah memenuhi syarat-syarat sahnya hak jaminan berdasarkan ketentuan perundang-undangan Indonesia.
Hukum Indonesia mengenal beberapa jenis hak jaminan, yakni hak gadai, hipotek, hak tanggungan, hak jaminan fidusia dan juga hak jaminan resi gudang. Mengacu kepada pernyataan bahwa benda jaminan berkedudukan di Indonesia, kami asumsikan bahwa benda yang dimaksud adalah benda tidak bergerak.
Menurut Subekti dalam buku Pokok-Pokok Hukum Perdata, suatu benda dapat tergolong dalam golongan benda yang tidak bergerak, pertama, karena sifatnya, seperti tanah, termasuk segala sesuatu yang secara langsung atau tidak langsung, karena perbuatan alam atau manusia, digabungkan erat menjadi satu dengan tanah itu, misalnya pekarangan, pohon, dan rumah (hal. 61 – 62).
Kedua, karena tujuan pemakaiannya ialah segala apa yang dimaksudkan untuk mengikuti tanah atau bangunan itu untuk waktu yang lama, seperti mesin pabrik (hal. 62). Ketiga, karena memang demikian ditentukan oleh undang-undang, segala hak atau penagihan yang mengenai suatu benda yang tidak bergerak (hal. 62).
Benda tidak bergerak yang berupa tanah yang terdaftar dijaminkan dengan hak tanggungan, sementara benda tidak bergerak selain tanah dijaminkan dengan hak jaminan berupa hipotek. Eksekusi dari masing-masing hak jaminan akan dijelaskan lebih lanjut sebagai berikut:
Eksekusi Hak Tanggungan
Pasal 1 angka 1 UUHT berbunyi:
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain;
Pasal 20 ayat (1) huruf a jo. Pasal 6 UUHT mengisyaratkan bahwa apabila debitor wanprestasi, maka berdasarkan hak pemegang Hak Tanggungan, maka objek Hak Tanggungan dapat dijual melalui pelelangan umum serta pemegang Hak Tanggungan dapat mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Sebagai alternatif, Pasal 20 ayat (2) UUHT juga memperbolehkan penjualan di bawah tangan dengan adanya kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan jika dengan demikian akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
Meskipun begitu, Sutan Remy Sjahdeini dalam buku Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan) menyebutkan bahwa seringkali ditemukan kesulitan untuk menemukan pembeli yang sangat berminat untuk membeli barang yang dijual, baik melalui penjualan lelang maupun di luar lelang. Harga jual barang juga seringkali di bawah harga pasar, sehingga ada baiknya ditetapkan harga minimal tertentu dalam transaksi penjualan bawah tangan terhadap aset terkait (hal. 181).
Eksekusi Hipotek
Pasal 1162 KUH Perdata memberikan definisi hipotek sebagai suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan.
Lebih lanjut, Pasal 1178 KUH Perdata menyebutkan bahwa ketika utang pokok tidak dilunasi sebagaimana mestinya atau bunga yang terutang tidak dibayar, maka pemegang hak hipotek akan mempunyai hak mutlak untuk menjual aset jaminan tersebut di muka umum (pelelangan umum) agar dari hasilnya dilunasi, baik jumlah uang pokoknya maupun bunga dan biayanya.
Sebagai kesimpulan, aset jaminan berupa benda tidak bergerak yang berkedudukan di Indonesia dapat dibebankan hak tanggungan maupun hipotek. Eksekusi dapat dilakukan melalui pelelangan umum, baik untuk eksekusi hak tanggungan maupun hipotek atau melalui penjualan di bawah tangan untuk aset yang dibebankan dengan hak tanggungan.
Terkait dengan posisi para pihak yang tidak berada di Indonesia, maka dapat memberikan kuasa ke pihak lain untuk melakukan transaksi penjualan aset jaminan tersebut.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
Dasar Hukum:
Referensi:
Subekti. Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta: PT. Intermasa, 2003;
Sutan Remy Sjahdeini. Hak Tanggungan: Asas-Asas, Ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan). Bandung: PT. Alumni, 1999.
