Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Definisi Perjanjian

KLINIK TERKAIT

Mengenal Apa Itu PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah

14 Sep 2023

Pasal Penipuan Online untuk Menjerat Pelaku

27 Des 2022

Ditipu Biro Jasa STNK, Bisakah Melapor ke Polisi?

23 Jul 2021

Jual-Beli Tanah, Begini Rumus Hitung BPHTB

28 Jun 2021

Sebelumnya, kita perlu melihat pengertian perjanjian menurut hukum perdata yaitu menurut Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”):

Perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.

Dari peristiwa ini, timbullah suatu hubungan hukum antara dua orang atau lebih yang disebut perikatan yang di dalamya terdapat hak dan kewajiban masing-masing pihak.

Dalam suatu perjanjian, menurut Pasal 1234 KUH Perdata meliputi prestasi:

1. Menyerahkan atau memberikan sesuatu. Misalnya melakukan pembayaran uang;
2. Melakukan atau berbuat sesuatu. Misalnya melakukan suatu pekerjaan; dan
3. Tidak melakukan atau berbuat sesuatu. Misalnya hari Minggu adalah hari libur, maka pekerja boleh tidak bekerja.

Perbedaan PPJB dan AJB

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) adalah kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. PPJB dalam praktik bisa dibuat karena alasan tertentu seperti belum lunasnya pembayaran harga jual beli dan belum dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena jual beli.

PPJB sendiri merupakan suatu akta otentik yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.[1]

PPJB ada dua macam yaitu PPJB lunas dan PPJB tidak lunas. PPJB lunas dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan Akta Jual Beli (“AJB”), karena antara lain pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan dan lain-lain.

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa melalui Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan perubahannya.

Sehingga, PPAT tinggal mengikuti format-format baku yang sudah disediakan. Sementara itu, pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai dengan kewajibannya masing-masing.

Langkah selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat atau yang lazim dikenal dengan istilah balik nama. Dengan selesainya balik nama sertifikat, maka hak yang melekat pada tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

Dalam pertanyaan tersebut di atas tentang tanda tangan marketing di dalam PPJB, sebenarnya pada umumnya memuat beberapa unsur penting berikut ini:

1. para pihak yang melakukan kesepakatan;
2. kewajiban penjual dan pembeli;
3. uraian objek PPJB;
4. jaminan penjual bahwa tanah tersebut tidak dalam sengketa;
5. pengalihan hak;
6. pembayaran pajak masing-masing pihak;
7. pembatalan pengikatan;
8. batas waktu penyelesaian sisa pembayaran dari pihak pembeli;
9. keadaan memaksa/force majeure;
10. penyelesaian perselisihan;
11. tanda tangan para pihak atau yang mewakili disertai surat kuasa.

Dalam membuktikan suatu perkara perdata, yang dicari adalah kebenaran formil, yaitu kebenaran yang didasarkan sebatas pada bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak yang berperkara. Sehingga tanda tangan para pihak atau yang mewakili disertai surat kuasa menjadi suatu kekuatan hukum yang mengikat para pihak, tetapi apakah tanda tangan itu sah atau tidak?

Tindak Pidana Pemalsuan Surat

Apabila tanda tangan marketing tersebut dilakukan tanpa sepengetahuan bosnya, maka perbuatan ini diancam pidana pemalsuan surat berdasarkan:

Pasal 263 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”):

1. Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang atau yang dperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.
2. Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.

Sedangkan bagi pembeli yang sudah tertipu atas jual beli tanah yang dilakukan dapat melaporkan kepada pihak kepolisian dengan pasal penipuan berdasarkan Pasal 378 KUHP.

Turut Melakukan dan Membantu

Namun, apabila ternyata si bos yang menyuruh si orang marketing untuk tanda tangan PPJB, maka marketing dapat dikenakan dengan ketentuan:

Pasal 55 KUHP:

1. Dihukum sebagai orang yang melakukan peristiwa pidana:

1. Orang yang melakukan, yang menyuruh melakukan, atau turut melakukan perbuatan itu;
2. Orang yang dengan pemberian, perjanjian, dengan memakai kekuasaan atau pengaruh, kekerasan, ancaman atau tipu daya atau dengan memberi kesempatan, daya upaya atau keterangan, sengaja membujuk untuk melakukan sesuatu perbuatan.

2. Terhadap penganjur, hanya perbuatan yang sengaja dianjurkan sajalah yang diperhitungkan, beserta akibat-akibatnya.

Dikutip dari Bisakah Dipidana Apabila Secara Tidak Sengaja Membantu Tindak Pidana?, menurut R. Soesilo, “turut melakukan” dalam arti kata “bersama-sama melakukan”. Sedikit-dikitnya harus ada dua orang, ialah orang yang melakukan (pleger) dan orang yang turut melakukan (medepleger) peristiwa pidana. Di sini diminta bahwa kedua orang itu semuanya melakukan perbuatan pelaksanaan, jadi melakukan anasir atau elemen dari peristiwa tindak pidana itu. Tidak boleh misalnya hanya melakukan perbuatan persiapan saja atau perbuatan yang sifatnya hanya menolong, sebab jika demikian, maka orang yang menolong itu tidak masuk “medepleger” akan tetapi dihukum sebagai “membantu melakukan” (medeplichtige) dalam Pasal 56 KUHP.

Kemudian, bunyi Pasal 56 KUHP:

Dihukum sebagai orang yang membantu melakukan kejahatan:

1. Barangsiapa dengan sengaja membantu melakukan kejahatan itu;
2. Barangsiapa dengan sengaja memberikan kesempatan, daya upaya, atau keterangan untuk melakukan kejahatan itu.

Masih bersumber dari artikel yang sama, R. Soesilo menjelaskan bahwa orang “membantu melakukan” jika ia sengaja memberikan bantuan tersebut, pada waktu atau sebelum (jadi tidak sesudahnya) kejahatan itu dilakukan.

Dalam penjelasan Pasal 56 KUHP ini dikatakan bahwa elemen “sengaja” harus ada, sehingga orang yang secara kebetulan dengan tidak mengetahui telah memberikan kesempatan, daya upaya, atau keterangan untuk melakukan kejahatan itu tidak dihukum. “Niat” untuk melakukan kejahatan itu harus timbul dari orang yang diberi bantuan, kesempatan, daya upaya atau keterangan itu. Jika niatnya itu timbul dari orang yang memberi bantuan sendiri, maka orang itu bersalah berbuat “membujuk melakukan” (uitlokking).

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana
2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
3. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang diubah kedua kalinya dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Referensi:

R.Soesilo. Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Serta Komentar-Komentarnya Lengkap Pasal Demi Pasal. Bogor: Politeia, 1991.