Pertanahan & Properti

Pastikan Kesiapan Dokumen-Dokumen Ini Saat Beli Rumah dari Developer!

Bacaan 6 Menit
Pastikan Kesiapan Dokumen-Dokumen Ini Saat Beli Rumah dari Developer!

Pertanyaan

Pertanyaan saya mungkin sangat mendasar sekali, namun karena saya masih awam terhadap masalah hukum, saya merasa perlu untuk menanyakannya. Pertanyaan saya adalah:

  1. Dokumen atau surat-surat resmi apa sajakah (SHM, IMB, dan sebagainya) yang harus dimiliki atas kepemilikan rumah (atas pembelian sebuah tanah & bangunan) dari sebuah developer perumahan?
  2. Apabila rumah tersebut masih kredit, surat apa saja yang bisa kita pegang sementara sebagai bukti kepemilikan rumah?
  3. Kemudian apabila kredit rumah kita lunas, surat/dokumen apa saja yang harus kita miliki sebagai bukti kepemilikan rumah tersebut?

Atas jawabannya saya ucapkan banyak terima kasih.

Intisari Jawaban

circle with chevron up

Proses penjualan dan pembelian rumah biasanya akan melibatkan beberapa dokumen penting yang menunjukkan sah atau tidaknya kepemilikan properti secara hukum dan memastikan tidak ada sengketa di dalamnya. Selain memastikan legalitas developer dengan segala bentuk perizinannya, pembeli perlu memeriksa sertifikat yang dimiliki, setoran Pajak Bumi dan Bangunan dan dokumen lainnya.

Kemudian, ada beberapa dokumen juga yang perlu diperhatikan saat proses Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dan ketika KPR telah lunas.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

Tips Aman Beli Rumah dari Developer

Menurut Pasal 1457 KUH Perdata, jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak lain untuk menyerahkan barang yang dijanjikan.

Sebelum melakukan proses jual beli tanah dan properti, penjual maupun pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa atau maupun menjadi jaminan di bank. Jika tanah tersebut sedang dalam permasalahan, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli (“AJB”) yang diajukan.[1] Kemudian pembeli juga sebaiknya meriset harga pasar untuk mengetahui dasar harga Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”) di sekitar daerah itu.

Setelah melakukan riset fisik dan harga, berdasarkan pengalaman kami berpraktik, dokumen penting yang harus dimiliki oleh pembeli antara lain:

  1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) developer dan pemilik sertifikat;
  2. Sertifikat hak atas tanah yang meliputi Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, atau Sertifikat Hak Guna Usaha;
  3. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Banguna (PBB) 5 Tahun terakhir;
  4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) jika ada;
  5. AJB;
  6. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) yang telah menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Selain itu, penting untuk melihat profil developer yang dapat dicek melalui Sistem Registrasi Pengembang (SIRENG) di sireng.pu.go.id yang disediakan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Apabila belum terdaftar atau tidak aktif dapat juga dicek melalui asosiasi pengembang perumahan. Apabila sudah terdaftar di Kementerian PUPR maka secara otomatis akan terdaftar juga dalam asosiasi pengembang/developer. Kemudian, kerjasama dengan bank yang profesional dan mempunyai kredibilitas yang baik juga bisa dijadikan indikasi. Apabila developer bekerjasama dengan bank besar yang punya kredibilitas tinggi maka developer tersebut dapat dikatakan punya kredibilitas yang baik juga.

Dokumen di Masa KPR Berjalan

Menurut Dhaniswara K. Harjono dalam bukunya Hukum Properti (hal. 416) menyebutkan bahwa Kredit Kepemilikan Rumah (“KPR”) merupakan suatu fasilitas yang dapat digunakan oleh konsumen yang ingin membeli rumah. Dalam hal ini KPR merupakan produk perbankan atas pembiayaan rumah yang ready stock atau indent, pembangunan di atas kavling/lahan yang dimiliki dan renovasi rumah.

Pada dasarnya karena pembiayaan KPR dilakukan oleh perusahaan pembiayaan seperti bank, maka hal ini berkaitan juga dengan hak tanggungan yang dibebankan atas tanah & bangunan tersebut sebagai jaminan untuk perusahaan pembiayaan sebagai kreditur.

Dalam Penjelasan Umum angka 7 UU Hak Tanggungan dijelaskan bahwa pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan yaitu:

  1. Tahap pemberian hak tanggungan dengan dibuatnya Akta Pemberian Tanggungan oleh PPAT yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;
  2. Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan yang merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.

Pada tahap pemberian hak tanggungan kepada kreditur, hak tanggungan tersebut belum lahir. Hak Tanggungan itu baru lahir pada saat dibukukannya dalam buku tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu kepastian mengenai saat didaftarkannya hak tanggungan tersebut adalah sangat penting bagi kreditur.[2]

Berdasarkan pengalaman kami berpraktik, dokumen legalitas yang dimiliki oleh pembeli pada saat status KPR masih berjalan antara lain sebagai berikut:

  1. Fotokopi sertifikat tanah dan bangunan ;
  2. PPJB (jika ada);
  3. AJB;
  4. Surat PBB;
  5. Bukti pembayaran tagihan KPR;
  6. Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB); dan
  7. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

Dokumen Jika KPR Telah Lunas

Lalu, ketika kredit rumah telah lunas, dokumen apa yang dimiliki?

Dalam praktik, ketika pembeli telah melunasi KPR tersebut, maka pembeli wajib mengurus surat roya dari bank. Surat roya tersebut menjadi penanda bahwa pembeli telah lepas dari beban utang kredit rumah. Surat roya adalah dokumen yang penting untuk menyatakan sebuah aset, dalam hal ini tanah dan bangunan, telah bebas utang dari lembaga pembiayaan bank.

Demikian juga hak tanggungan menjadi hapus karena hukum, apabila karena pelunasan atau sebab-sebab lain, piutang yang dijaminnya menjadi hapus. Dalam hal ini pun pencatatan hapusnya hak tanggungan yang bersangkutan cukup didasarkan pada pernyataan tertulis dari kreditur, bahwa piutang yang dijaminnya hapus.[3]

Pasal 18 UU Hak Tanggungan menguraikan bahwa hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

  1. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
  2. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;
  3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri;
  4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.

Sebagaimana yang telah kami jelaskan sebelumnya bahwa atas tanah dan rumah objek KPR dibebankan hak tanggungan sebagai bentuk jaminan atas utang pembeli. Ketika pembeli telah melunasi nya maka, pada buku tanah hak tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan mengenai catatan mengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan seperti ini yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai “roya” dilakukan juga pada buku tanah atau sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya.[4]

Oleh karena itu, apabila Anda telah melunasi seluruh utang KPR tersebut, segera lakukan pengurusan surat roya dan penghapusan hak tanggungan ke Kantor Pertanahan. Karena surat inilah yang akan menandakan bahwa tanah dan rumah telah bebas dari tanggungan KPR dan pembebanan hak tanggungan.

Dokumen yang perlu dipersiapkan untuk pengurusan roya pada Kantor Pertanahan adalah:[5]

  1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup;
  2. Surat kuasa apabila dikuasakan;
  3. Fotocopy identitas (KTP, Kartu Keluarga) pemohon/kuasa;
  4. Fotocopy akta dan pengesahan badan hukum, bagi badan hukum;
  5. Sertifikat tanah dan sertifikat hak tanggungan dan/atau konsen roya jika sertifikat hak tanggungan hilang;
  6. Surat roya / keterangan pelunasan utang dari kreditur;
  7. Fotocopy KTP pemberi hak tanggungan (debitur), penerima hak tanggungan (kreditur) dan / atau kuasanya.

Kemudian, keseluruhan dokumen yang telah dilengkapi tersebut diserahkan ke Kantor Pertanahan setempat dan dokumen tersebut akan diproses oleh petugas, lalu Anda akan menerima informasi selanjutnya.

Sebagai informasi, proses roya juga dapat dilakukan secara daring melalui Roya Online.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

  1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
  2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Referensi:

  1. Dhaniswara K. Harjono, Hukum Properti, Pusat Pengembangan Hukum dan Bisnis Indonesia, Jakarta Pusat, 2016;
  2. Hapusnya Hak Tanggungan/Roya, diakses pada 14 Januari 2022, pukul 16.01 WIB;
  3. Roya Online, diakses pada 14 Januari 2022, pukul 16.23 WIB;
  4. pu.go.id, diakses pada 14 Januari 2022, pukul 16.23 WIB;

[1] Pasal 39 ayat (1) huruf f Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“ PP 24/1997”)

[2] Penjelasan Umum angka 7 UU Hak Tanggungan

[3] Penjelasan Umum angka 8 UU Hak Tanggungan

[4] Penjelasan Umum angka 8 UU Hak Tanggungan

[5]Hapusnya Hak Tanggungan/Roya, diakses pada 14 Januari 2022, pukul 16.01 WIB.