Langkah Hukum Jika Developer Rumah Ingkar Refund

PERTANYAAN

Saya membeli secara tunai rumah (cluster) pada awal tahun 2021 dan ternyata pada akhir tahun 2021 terbit keputusan menteri agraria yang menyatakan kawasan perumahan yang saya ambil termasuk kawasan LSD. Tapi saya baru tahu di Februari 2023 setelah baca postingan di sosial media bahwa cluster perumahan yang saya beli batal dibangun. Saya konfrontasi ke pihak developer katanya tetap di bangun tapi molor yang entah sampai kapan tidak pasti. Saya tidak mau dan mengajukan refund dan disetujui 100% full refund tanpa kompensasi di akhir bulan ini. Jika akhir bulan ini developer tidak membayar refund saya, langkah apa yang harus saya lakukan?

INTISARI JAWABAN

Jika developer molor atau terlambat membangun rumah (cluster) sebagaimana yang telah diperjanjikan dengan pembeli, pada dasarnya developer tersebut dapat dikatakan telah ingkar janji (wanprestasi) sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1238 KUH Perdata.

Begitu pula ketika developer berjanji untuk melakukan pengembalian dana (refund) kepada pembeli dalam waktu yang telah ditentukan namun tetap tidak melakukan sesuai yang diperjanjikan. Lantas, apa saja upaya hukum yang dapat ditempuh pembeli atau konsumen untuk menuntut haknya?

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Perumahan Di Lahan Sawah yang Dilindungi (LSD)

Sebelum menjawab pertanyaan Anda, perlu kami sampaikan mengenai LSD atau Lahan Sawah yang Dilindungi sebagaimana Anda sampaikan dalam pertanyaan. Salah satu tujuan pemerintah menetapkan suatu kawasan menjadi LSD adalah untuk mengendalikan alih fungsi lahan sawah dan memenuhi ketersediaan lahan sawah untuk mendukung pangan nasional. 

Adapun, terkait dengan rencana pembangunan perumahan oleh developer di kawasan yang ditetapkan menjadi LSD, berdasarkan ketentuan Keenam Kepmen ATR/Kepala BPN 1589/2021 yang ditetapkan pada tanggal 16 Desember 2021 berbunyi:

Izin atau Hak Atas Tanah nonpertanian yang masuk dalam Peta Lahan Sawah yang Dilindungi namun penerbitannya sebelum penetapan peta dimaksud dapat dikeluarkan dari Peta Lahan Sawah yang Dilindungi.

Dengan demikian, jika pihak developer telah mendapat Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah (“IPPT”) dari Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) setempat sebelum tanggal 16 Desember 2021, maka pembangunan cluster perumahan pada dasarnya tetap dapat dilaksanakan.

Developer ‘Molor’ Membangun Rumah

Dalam melakukan jual-beli unit perumahan, biasanya penjual (dalam hal ini developer) dan pembeli mengikatkan dirinya ke dalam suatu perjanjian, baik itu diawali dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) atau Perjanjian Jual Beli (“PJB”) yang di dalamnya terdapat klausul-klausul hak dan kewajiban pembeli dan developer, termasuk lamanya pembangunan rumah yang dilakukan oleh developer dan serah terima unit rumah yang diperjanjikan tersebut.

Developer perumahan yang molor atau terlambat membangun rumah sebagaimana yang telah diperjanjikan dapat dikatakan telah ingkar janji (wanprestasi) sebagaimana diatur dalam Pasal 1238 KUH Perdata yang berbunyi:

Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.

Mariam Darus Badrulzaman dalam buku yang berjudul Hukum Perikatan dalam KUHPerdata Buku Ketiga: Yurisprudensi, Doktrin, serta Penjelasan, menerangkan kriteria untuk menyatakan lalai, antara lain (hal. 22):

1. Saat debitur lalai adalah sejak kepada debitur disampaikan teguran;
2. Pernyataan lalai dilakukan melalui surat perintah, akta sejenis, dan demi perikatannya sendiri;
3. Waktu pemenuhan perikatan telah lewat.

Dalam permasalahan Anda, dapat dikatakan bahwa developer telah melakukan wanprestasi karena tidak membangun cluster perumahan sesuai waktu yang diperjanjikan, maka berdasarkan Pasal 1267 KUHPerdata, Anda dapat memilih untuk:

1. Memaksa developer tetap memenuhi perjanjian; atau
2. Menuntut pembatalan perjanjian, disertai penggantian biaya kerugian dan bunga.

Langkah Jika Developer Ingkar Membayar Refund yang Telah Disepakati

Berdasarkan kronologi yang Anda ceritakan, dapat disimpulkan bahwa antara Anda dan developer telah terjadi kesepakatan untuk melakukan pembatalan perjanjian pembelian rumah disertai dengan pengembalian dana (refund) tanpa kompensasi.

Namun, apabila developer kembali wanprestasi karena tidak atau terlambat melakukan refund sebagaimana jangka waktu yang telah ditentukan, Anda dapat melakukan langkah-langkah sebagai berikut.

1. Memberikan somasi atau teguran

Dalam KUHPerdata pada dasarnya tidak dikenal istilah somasi. Namun menurut J. Satrio dalam artikel Beberapa Segi Hukum tentang Somasi (Bagian I) ada istilah lain yang biasa dikaitkan dengan somasi, yaitu “in gebreke gesteld” yang bisa diterjemahkan menjadi “pernyataan lalai” (atau “dinyatakan dalam keadaan lalai”) sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1238 KUHPerdata.

Lebih lanjut mengenai somasi dan cara membuatnya dapat Anda baca dalam artikel yang berjudul Pengertian Somasi dan Cara Membuatnya.

 

2. Mengajukan gugatan wanprestasi

Langkah selanjutnya, Anda dapat menggugat developer karena wanprestasi jika setelah dilakukan somasi, developer tetap tidak membayarkan refund sesuai kesepakatan.

Anda selaku penggugat atau melalui kuasa hukum mengajukan gugatan kepada Ketua Pengadilan Negeri dengan beberapa kelengkapan/syarat yang harus dipenuhi, yaitu:

1. Surat gugatan;
2. Surat kuasa yang sudah dilegalisir (apabila menggunakan kuasa hukum);
3. Penggugat atau kuasanya membayar panjar biaya gugatan dengan menyetorkan uang panjar perkara melalui bank yang ditunjuk oleh pengadilan;
4. Memberikan bukti transfer serta menyimpan salinannya untuk arsip;
5. Menerima tanda bukti penerimaan surat gugatan;
6. Menunggu surat panggilan dari Pengadilan Negeri yang disampaikan oleh juru sita/juru sita pengganti;
7. Menghadiri sidang sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan.

 

3. Melakukan penyelesaian sengketa di BPSK

Selain secara litigasi, yaitu upaya hukum dengan cara mengajukan gugatan wanprestasi di pengadilan, Anda dapat memilih penyelesaian sengketa non litigasi melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (“BPSK”).

Adapun beberapa tugas dan wewenang BPSK berdasarkan Pasal 52 UU Perlindungan Konsumen adalah:

1. melaksanakan penanganan dan penyelesaian sengketa konsumen, dengan cara melalui mediasi atau arbitrase atau konsiliasi;
2. memberikan konsultasi perlindungan konsumen;
3. melakukan pengawasan terhadap pencantuman klausula baku;
4. melaporkan kepada penyidik umum apabila terjadi pelanggaran ketentuan dalam UU Perlindungan Konsumen;
5. menerima pengaduan baik tertulis maupun tidak tertulis dari konsumen tentang terjadinya pelanggaran terhadap perlindungan konsumen;
6. melakukan penelitian dan pemeriksaan sengketa perlindungan konsumen;
7. memanggil pelaku usaha yang diduga telah melakukan pelanggaran terhadap perlindungan konsumen;
8. memanggil dan menghadirkan saksi, saksi ahli, dan/atau setiap orang yang dianggap mengetahui pelanggaran terhadap UU Perlindungan Konsumen;
9. meminta bantuan penyidik untuk menghadirkan pelaku usaha, saksi, saksi ahli, dan/atau setiap orang sebagaimana dimaksud pada huruf g dan huruf h, yang tidak bersedia memenuhi panggilan BPSK;
10. mendapatkan, meneliti, dan/atau menilai surat, dokumen, atau alat bukti lain guna penyelidikan dan/atau pemeriksaan;
11. memutuskan dan menetapkan ada atau tidak adanya kerugian di pihak Konsumen;
12. memberitahukan putusan kepada konsumen dan pelaku usaha yang melakukan pelanggaran terhadap perlindungan konsumen; dan
13. menjatuhkan sanksi administratif kepada pelaku usaha yang melanggar ketentuan UU Perlindungan Konsumen.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen;
3. Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1589/SK-HK.02.01/XII/2021 tentang Penetapan Peta Lahan Sawah yang Dilindungi pada Kabupaten/Kota di Provinsi Sumatera Barat, Provinsi Banten, Provinsi Jawa Barat, Provinsi Jawa Tengah, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Provinsi Jawa Timur, Provinsi Bali, dan Provinsi Nusa Tenggara Barat.

Referensi:

Mariam Darus Badrulzaman. Hukum Perikatan dalam KUHPerdata Buku Ketiga: Yurisprudensi, Doktrin, serta Penjelasan. Bandung: PT. Cipta Aditya Bakti, 2015.