Pertanahan & Properti

Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Bacaan 5 Menit
Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Pertanyaan

Bagaimana jika suatu apartemen mahal yang saat ini baru ada seperempat unit yang baru terjual di daerah pantai indah kapuk untuk disewa-sewakan yang dibangun oleh perusahaan terkenal, tapi tidak punya perhimpunan pemilik dan penghuni. Sebut saja perusahaan ini namanya perusahaan x. Apa maksud perhimpunan pemilik ini? Apakah biaya ditanggung oleh perusahaan x dalam hal pembentukan perhimpunan?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Maksud dari perhimpunan pemilik dan penghuni menurut Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun adalah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) yaitu badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun. Mengenai biaya pembentukan PPPSRS ini ditanggung oleh perusahaan X.
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Apartemen Komersil
Mengenai apartemen berdasarkan perundang-undangan dikenal dengan istilah Rumah Susun yang diatur dalam Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU 20/2011”), yaitu:
 
Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
 
Rumah susun pada dasarnya dibagi menjadi: [1]
  1. Rumah susun umum, diselenggarakan untuk masyarakat berpenghasilan rendah;
  2. Rumah susun khusus, diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus;
  3. Rumah susun negara, yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri;
  4. Rumah susun komersial, diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah. Bisa juga pembangunan rusun umum dilaksanakan oleh setiap orang mendapatkan kemudahan dan/atau bantuan pemerintah. Atau rusun umum dan rusun dapat dilaksanakan juga oleh lembaga nirlaba dan badan usaha.[2]
 
Sedangkan pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang.[3] Kemudian terhadap penguasaannya berdasarkan Pasal 45 ayat (4) UU 20/2011, adalah:
 
Penguasaan terhadap satuan rumah susun (“sarusun”) pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa, sebagaimana disebutkan
 
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
Penguasaan sarusun dengan cara sewa dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Kemudian perjanjian tertulis itu harus didaftarkan pada perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (“PPPSRS”).[4] PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.[5]
 
Jadi apartemen yang Anda maksud apartemen mahal dan untuk disewakan berarti adalah rusun komersil. Karena tujuannya untuk mendapatkan keuntungan.
 
Jika tidak ada atau belum ada PPPSRS bagaimana? Maka mengacu pada Pasal 59 ayat (1) UU 20/2011 mengatakan bahwa pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.
 
Pelaku pembangunan rumah susun atau pelaku pembangunan adalah setiap orang (perseorangan atau badan hukum) dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan permukiman.[6]
 
Adapaun yang dimaksud dengan “masa transisi” adalah masa ketika sarusun belum seluruhnya terjual.[7] Jika dikaitkan dengan pernyataan Anda bahwa apartemen tersebut baru ¼ unit terjual itu artinya hal ini masuk dalam masa transisi.
 
Tetapi perlu diperhatikan yang memiliki kewajiban membentuk PPPSRS ialah pemilik sarusun, sesuai bunyi Pasal 4 ayat (1) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/PRT/M/2018 Tahun 2018 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“Permenpupera 23/PRT/M/2018”). Berarti konsekuensinya para pemilik harus bersama sama membuat PPPSRS.
 
Menjawab pertanyaan Anda, untuk pengelolaan sementara sampai dibentuknya PPPSRS berada pada pelaku pembangunan, dalam hal ini berarti perusahaan yang membangun apartemen Anda (perusahaan X).
 
Selain itu pembentukan PPPSRS wajib difasilitasi oleh pelaku pembangunan paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Disebutkan lebih jelas masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya seluruh sarusun.[8]
 
Fasilitasi oleh pelaku pembangunan tersebut merupakan sarana untuk memberikan segala kebutuhan pembentukan PPPSRS paling sedikit berupa:[9]
  1. penyediaan ruang rapat dan kelengkapannya, paling kurang meliputi meja, kursi, papan tulis/alat tulis, pengeras suara, dan penggunaan papan/media informasi kepada warga Pemilik dan/atau Penghuni;
  2. data kepemilikan dan/atau penghunian serta letak Sarusun berdasarkan hasil pendataan yang dilakukan oleh Pelaku Pembangunan; dan
  3. dukungan administrasi serta penyediaan konsumsi.
 
Pembentukan PPPSRS terdiri atas persiapan pembentukan PPPSRS dan pelaksanaan pembentukan PPPSRS yang pembiayaannya dibebankan kepada pelaku pembangunan. Dengan demikian perusahaan X adalah pihak yang menanggung biaya persiapan pembentukan dan pelaksanaan pembentukan PPPSRS.[10]
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 

[1] Pasal 1 angka 7, 8, 9, dan 10 UU 20/2011
[2] Pasal 15 UU 20/2011
[3] Pasal 16 ayat (1) UU 20/2011
[4] Pasal 45 ayat (5) dan ayat (6) UU 20/2011
[5] Pasal 1 angka 21 UU 20/2011
[6] Pasal 1 angka 15 dan 16 UU 20/2011
[7] Penjelasan Pasal 59 ayat (1) UU 20/2011
[8] Pasal 4 ayat (2) dan (3) Permenpupera 23/PRT/M/2018
[9] Pasal 4 ayat (4) Permenpupera 23/PRT/M/2018
[10] Pasal 4 ayat (5) Permenpupera 23/PRT/M/2018