Developer Menolak Menandatangani AJB, Bisakah Uang Kembali?

PERTANYAAN

Saya membeli sebuah rumah dari developer. Semua administrasi dan biaya sudah diselesaikan lewat Notaris/PPAT. Ketika mau tanda tangan AJB, pihak developer tidak mau menandatangani AJB dengan alasan tidak ada waktu. Pihak notaris berupaya datang dengan membawa berkas AJB, namun developer sulit dihubungi. Bisakah saya menggugat ganti rugi atau menuntut pengembalian uang kepada developer? Atau langkah hukum apa yang sebaiknya saya lakukan atas developer yang tidak bertanggungjawab?

INTISARI JAWABAN

Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen yang menjadi bukti bahwa telah terjadi transaksi jual beli rumah antara penjual dan pembeli yang mengakibatkan berpindahnya kepemilikan atas tanah dan bangunan. Lalu, bagaimana jika pihak developer tak mau menandatangani AJB, padahal uang sudah dibayarkan?

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Mengenal Fungsi AJB

Akta Jual Beli (“AJB”) rumah merupakan bukti perpindahan atas kepemilikan tanah dan bangunan. Pada AJB terdapat kesepakatan jual beli tanah dan bangunan termasuk jenis sertifikat, luas tanah, batas bidang tanah dan nilai transaksi jual beli tanah.

Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 disebutkan akta yang dibuat oleh Penjabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) menjadi bukti atas peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya.

Lebih lanjut, PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.[1]

Sebagaimana disebutkan sebelumnya, AJB merupakan dokumen yang menjadi bukti bahwa telah terjadi transaksi jual beli tanah dan bangunan berupa rumah antara penjual dan pembeli yang mengakibatkan berpindahnya kepemilikan atas tanah dan bangunan. Selain itu, dokumen ini menjadi dasar bagi pembeli untuk mendaftarkan kepemilikannya atas tanah tersebut.

Sehubungan dengan fungsi AJB, PP 24/1997 mensyaratkan pembeli dan penjual perlu menandatangani dokumen tersebut sesuai dengan prosedur penandatanganan akta notariil.

 

Jika Sudah Bayar Tapi Developer Menolak Tanda Tangan AJB

Menyambung pertanyaan Anda, pihak penjual menolak menandatangani AJB. Penolakan ini mengindikasikan adanya permasalahan dalam proses pengalihan atas tanah dan bangunan tersebut, misalnya permasalahan/dispute mengenai kepemilikan atas tanah dan bangunan atau permasalahan kewenangan mengalihkan hak atas tanah dan bangunan.

Meski demikian, dikarenakan Anda menyebutkan sudah membayarkan sejumlah uang kepada developer. Lalu, bisakah Anda menuntut pengembalian uang kepada developer?

Kami mengasumsikan bahwa Anda telah melakukan penandatanganan dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (“PPJB”) dan pemasaran rumah yang dilakukan oleh developer dengan sistem PPJB. 

Pasal 1 angka 11 PP 12/2021 mendefinisikan PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.

Sedangkan berdasarkan Pasal 1 angka 10 PP 12/2021 mengartikan sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam PPJB sebelum ditandatangani AJB.

Hal yang diatur dalam PPJB antara lain paling sedikit memuat identitas para pihak, uraian objek PPJB, harga rumah dan tata cara pembayaran, jaminan pelaku pembangunan, hak dan kewajiban para pihak, waktu serah terima bangunan, pemeliharaan bangunan, pengalihan hak, pembatalan dan berakhirnya PPJB, serta penyelesaian sengketa.[2]

Menjawab pertanyaan Anda, dalam hal pembatalan pembelian rumah setelah penandatanganan PPJB karena kelalaian pelaku pembangunan (developer), pembayaran yang telah diterima harus dikembalikan kepada pembeli. Hal ini diatur tegas dalam Pasal 22L ayat (2) PP 12/2021.

Sehingga, apabila pihak developer menghindar dan tidak mau menandatangani AJB padahal sudah dibuat PPJB sebelumnya, yang mana ini merupakan kelalaian dari developer, Anda dapat melakukan pembatalan transaksi jual beli rumah dan dapat meminta pengembalian uang kepada developer.

Akan tetapi, kami tetap menyarankan agar Anda menelaah kembali bunyi ketentuan mengenai pembatalan PPJB yang telah ditandatangani antara Anda dan developer.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman;
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

---

[1] Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah

[2] Pasal 22J Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman