Haruskah Jual Beli Tanah di IKN Dapat Izin Kepala Otorita IKN?

PERTANYAAN

Pada Agustus 2020, saya membeli sebidang tanah dari warga lokal di daerah Penajam dan sudah membayar untuk tanah tersebut sesuai harga yang disepakati. Namun, saya mengalami kesulitan ketika hendak mensertifikatkan tanah tersebut. Ketika saya datang ke notaris untuk melegalisasi jual-beli yang telah terjadi, notaris tersebut menolak. Ketika saya datang ke kantor pertanahan, mereka mengatakan bahwa saya membutuhkan surat persetujuan dari Kepala Otorita IKN karena bidang tanah yang saya beli tersebut berada di dalam delineasi IKN. Benarkah demikian? Apa dasar hukumnya?

INTISARI JAWABAN

Secara hukum, pengalihan hak atas tanah dengan mekanisme jual beli di Ibu Kota Nusantara wajib mendapatkan persetujuan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara. Namun, persetujuan tersebut tidak diperlukan apabila tanah tersebut diperoleh sebelum IKN ditetapkan.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Lokasi Ibu Kota Nusantara

Ibu Kota Negara bernama Nusantara (“Ibu Kota Nusantara/IKN”) adalah satuan pemerintahan daerah yang bersifat khusus setingkat provinsi yang wilayahnya menjadi tempat kedudukan Ibu Kota Negara sebagaimana ditetapkan dan diatur dengan UU IKN dan perubahannya.

Secara geografis, posisi Ibu Kota Nusantara secara terletak pada^[1]:

1. Bagian utara pada 117° 0' 20,102" bujur timur dan 0° 38' 20,578" lintang selatan;
2. Bagian selatan pada 117° 11' 51,546" bujur timur dan 1° 15' 31,780" lintang selatan;
3. Bagian barat pada 116° 31' 31,180" bujur timur dan 1° 0' 14,822" lintang selatan; dan
4. Bagian timur pada 117° 18' 25,590" bujur timur dan 1° 6' 32,773" lintang selatan.

Ibu Kota Nusantara meliputi wilayah daratan seluas kurang lebih 252.660 hektare dan wilayah perairan laut seluas kurang lebih 69.769 hektare, dengan batas wilayah:^[2]

1. sebelah selatan berbatasan dengan Kecamatan Penajam Kabupaten Penajam Paser Utara, Teluk Balikpapan, Kecamatan Balikpapan Barat, Kecamatan Balikpapan Utara, dan Kecamatan Balikpapan Timur Kota Balikpapan;
2. sebelah barat berbatasan dengan Kecamatan Loa Kulu Kabupaten Kutai Kartanegara dan Kecamatan Sepaku Kabupaten Penajam Paser Utara;
3. sebelah utara berbatasan dengan Kecamatan Loa Kulu, Kecamatan Loa Janan, dan Kecamatan Sanga-Sanga Kabupaten Kutai Kartanegara; dan
4. sebelah timur berbatasan dengan Selat Makassar.

Benarkah Jual Beli Tanah di IKN Harus Dapat Persetujuan Kepala Otorita IKN?

Merujuk pada Pasal 16 ayat (12) UU IKN beserta penjelasannya, pengalihan hak atas tanah (“HAT”) dengan mekanisme jual beli di Ibu Kota Nusantara wajib mendapatkan persetujuan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.

Dalam hal ini, persetujuan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara tidak dimaksudkan untuk menghilangkan hak keperdataan terhadap kepemilikan tanah.

Pemilik yang ingin menjual tanahnya tetap dapat melakukan transaksi jual beli tanah, namun harus berdasarkan persetujuan Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara dan pihak sebagai pembeli tanahnya terbatas pada Pemerintah Pusat, termasuk di dalamnya Otorita Ibu Kota Nusantara.

Ketentuan ini ditujukan untuk menjamin kepastian hukum dalam rangka persiapan, pembangunan, dan pemindahan Ibu Kota Negara, serta penyelenggaraan Pemerintahan Daerah Khusus Ibu Kota Nusantara.^[3]

Lantas, bagaimana jika hak atas tanah telah beralih melalui mekanisme jual-beli? Bagaimana ketentuan pendaftaran tanahnya?

Pendaftaran tanah yang diperoleh berdasarkan perolehan hak atas tanah melalui mekanisme jual-beli diatur dalam Pasal 21 Perpres 65/2022 yang berbunyi:

(1) Seluruh bidang Tanah di wilayah Ibu Kota Nusantara yang belum terdaftar tetap dapat didaftarkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Apabila pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diperoleh berdasarkan peralihan HAT sejak ditetapkannya wilayah Ibu Kota Nusantara maka harus mendapat persetujuan dari Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara.

Lantas, kapan Ibu Kota Nusantara ditetapkan? Hal ini merujuk pada Pasal 4 ayat (1) UU IKN yang berbunyi:

Dengan Undang-Undang ini dibentuk:

1. Ibu Kota Nusantara sebagai Ibu Kota Negara; dan
2. Otorita Ibu Kota Nusantara sebagai lembaga setingkat kementerian yang menyelenggarakan Pemerintahan Daerah Khusus Ibu Kota Nusantara.

Selanjutnya, Pasal 44 UU IKN, ditegaskan bahwa UU IKN mulai berlaku pada tanggal diundangkan, yakni 15 Februari 2022.

Berdasarkan ketentuan tersebut, dapat ditarik kesimpulan bahwa IKN ditetapkan pada 15 Februari 2022.

Jadi, menjawab pertanyaan Anda, dikarenakan tanah yang dibeli tersebut diperoleh sebelum IKN ditetapkan, maka jika merujuk pada ketentuan di atas, Anda selaku pemohon tidak perlu melampirkan persetujuan dari Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara saat mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut.

Meski demikian, perlu diperhatikan bahwa dalam Pasal 3 ayat (2) jo. Pasal 4 huruf b dan c  Pergub Kaltim 6/2020 yang diundangkan pada 2 Maret 2020, terdapat larangan terhadap pejabat terkait pertanahan, di antaranya:

1. Camat/PPATS, Lurah/Kepala Desa di Kawasan Calon IKN dan penyangganya serta PPAT di Kabupaten Kutai Kartanegara, Kabupaten Penajam Paser Utara dan Kota Balikpapan dilarang membuat/menguatkan/mengesahkan akta/surat keterangan dan/atau bentuk lain yang bermaksud untuk melegalisasi perbuatan hukum dalam rangka peralihan hak atas tanah dan pelepasan tanah yang bertujuan menguasai tanah secara berlebihan, tidak wajar dan terindikasi spekulatif.
2. Notaris dilarang membuat akta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), legalisasi dan waarmerking surat di bawah tangan terhadap bidang tanah di Kawasan Calon IKN dan Kawasan Penyangga.

Sehingga, menjawab pertanyaan Anda terkait notaris yang menolak melegalisasi perbuatan jual-beli yang Anda lakukan, hal tersebut disebabkan karena notaris yang bersangkutan berpedoman pada Pergub 6/2020 di atas.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara;
2. Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2022 tentang Perolehan Tanah dan Pengelolaan Pertanahan di Ibu Kota Nusantara;
3. Peraturan Gubernur Kalimantan Timur Nomor 6 Tahun 2020 tentang Pengendalian Peralihan, Penggunaan Tanah dan Perizinan pada Kawasan Calon Ibu Kota Negara dan Kawasan Penyangga.

---

^[1] Pasal 6 ayat (1) Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara (“UU 21/2023”)

^[2] Pasal 6 ayat (2) UU 21/2023

^[3] Penjelasan Pasal 16 ayat (12) Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara