Tips Cicil Rumah dengan KPR Agar Terhindar Risiko Hukum

PERTANYAAN

Saya hendak mengajukan KPR. Tapi bingung harus mulai dari mana dan apa yang perlu saya siapkan? Mohon petunjuknya apa yang harus diperhatikan ketika KPR rumah?

INTISARI JAWABAN

Sebelum mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”), sebaiknya diperhitungkan terlebih dahulu kemampuan finansial, persiapan uang muka, hingga jenis KPR yang dipilih sesuai dengan kebutuhan. Lalu, hal-hal apa yang harus diperhatikan ketika KPR rumah?

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

 

Apa Itu KPR?

Sebelum menjawab pertanyaan apa yang harus diperhatikan ketika KPR rumah? Sebaiknya pahami dulu apa itu Kredit Pemilikan Rumah (“KPR”) beserta jenis-jenis KPR. KPR adalah produk kredit yang diberikan oleh bank kepada nasabah untuk pembelian rumah. Pengertian lainnya menjelaskan bahwa KPR adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah dengan cara kredit dalam jangka waktu 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun, atau 20 tahun sesuai kemampuan calon nasabah.

Saat ini, ada dua jenis KPR di Indonesia yang dapat dimanfaatkan oleh masyarakat, yaitu KPR komersial (nonsubsidi) dan KPR subsidi. Berikut uraian lengkapnya.

 

Jenis-Jenis KPR

1. KPR Komersial

KPR komersial (nonsubsidi) adalah KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat Indonesia yang ketentuannya ditetapkan oleh bank sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan. Pada umumnya, syarat mengajukan KPR komersial tidak jauh berbeda tiap bank, baik untuk bank konvensional maupun bank syariah.

KPR nonsubsidi diberikan kepada konsumen berdasarkan harga jual rumah yang ditentukan oleh developer. Adapun pilihan suku bunga KPR komersial antara lain suku bunga fixed (suku bunga tetap hingga periode cicilan berakhir), suku bunga floating (suku bunga yang berubah-ubah mengikuti suku bunga pasar), suku bunga cap (suku bunga yang akan dikenakan batas maksimal), hingga suku bunga fix and cap (suku bunga gabungan).  

 

2. KPR Bersubsidi

KPR bersubsidi adalah pembiayaan pemilikan rumah yang mendapat bantuan dan/atau kemudahan perolehan rumah dari pemerintah berupa dana murah jangka panjang dan subsidi perolehan rumah yang diterbitkan oleh bank konvensional maupun dengan prinsip syariah.

Berbeda dengan KPR komersial, jenis KPR bersubsidi tidak diperuntukkan bagi masyarakat luas, tetapi khusus masyarakat berpenghasilan rendah (“MBR”) melalui penyaluran dana fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (“FLPP”), subsidi bunga kredit perumahan, dan/atau subsidi bantuan uang muka perumahan (SBUM), sebagaimana diatur dalam Pasal 2 Permen PUPR 35/2021.

Adapun MBR harus memenuhi persyaratan dalam Pasal 3 ayat (2) Permen PUPR 35/2201:

1. berkewarganegaraan Indonesia;
2. tercatat sebagai penduduk di satu daerah kabupaten/kota;
3. belum pernah menerima subsidi atau bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah terkait kredit/pembiayaan kepemilikan rumah dan/atau kredit/pembiayaan pembangunan rumah swadaya; dan
4. orang perseorangan yang berstatus tidak kawin atau pasangan suami istri.

Dari penjelasan di atas, dapat dikatakan bahwa sebelum mengajukan KPR, ada baiknya mempertimbangkan secara matang jenis KPR yang akan Anda pilih. Dengan begitu, pengajuan KPR akan dengan mudah diproses perbankan. Jika Anda masih bingung harus mulai dari mana, berikut tips membeli rumah KPR dari mulai sebelum mengajukan KPR hingga saat proses cicilan berjalan.

 

Tips Sebelum Mengajukan KPR

1. Hitung Kemampuan Finansial

Pastikan penghasilan Anda cukup untuk mencicil KPR. Hal ini perlu diperhatikan karena setiap perbankan mempunyai perhitungan tersendiri dalam menentukan calon debitur yang layak untuk diberikan pinjaman KPR.

Idealnya, cicilan KPR tidak lebih dari 30% dari penghasilan bulanan. Jika merasa berat, Anda dapat mengajukan joint income KPR yang menggabungkan penghasilan suami dan istri.

Anda bisa melakukan simulasi KPR terlebih dahulu melalui kalkulator KPR dengan cara mengisi nilai plafon pinjaman, suku bunga dan besaran bunga yang dipilih, hingga jangka waktu (tenor) pinjaman.

Dari simulasi tersebut, nantinya dapat diketahui besaran cicilan per bulan yang terdiri dari pembayaran pokok pinjaman dan besaran bunga yang harus dibayarkan.

Selain itu, pastikan bahwa Anda tidak tercantum sebagai debitur yang menunggak atau status kolektibilitasnya lancar yang dibuktikan dengan hasil pengecekan pada Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK (sebelumnya bernama BI checking).

Jadi, jika Anda masih memiliki tunggakan kredit di lembaga keuangan, segera lunasi agar mendapatkan skor kolektibilitas 1 (lancar).

 

2. Siapkan Uang Muka dan Biaya KPR

Perhatikan pula besaran uang muka (down payment/DP) yang perlu Anda siapkan.

Besaran DP KPR rumah komersial berkisar antara 15—30% dari total harga rumah. Untuk rumah subsidi, besaran uang muka mulai dari 1% untuk KPR FLPP.

Selain itu, siapkan juga biaya KPR, seperti biaya administrasi, provisi, appraisal, BPHTB, asuransi, dan biaya notaris. Pelajari setiap biaya dan perkirakan berapa totalnya.

 

3. Pilih Bank dan Produk KPR yang Tepat

Tips selanjutnya adalah memilih produk KPR dengan membandingkan suku bunga dan tenor KPR di beberapa bank.

Hal ini perlu diperhatikan karena setiap bank memiliki kebijakan yang berbeda-beda, termasuk penawaran jenis suku bunganya.

Biasanya, beberapa bank juga menawarkan promo KPR berupa suku bunga tetap (KPR berjenjang) selama periode tertentu yang bisa Anda manfaatkan.

 

4. Siapkan Dokumen yang Diperlukan

Sebelum mengajukan KPR, disarankan untuk mempersiapkan dokumen yang diperlukan sebagai syarat pengajuan pinjaman ke bank tujuan.

Pada umumnya, bank akan meminta dokumen lengkap, seperti fotokopi KTP, fotokopi kartu keluarga, buku nikah, fotokopi NPWP, slip gaji, SPT PPh, dan bukti kepemilikan penghasilan (bagi pengusaha), rekening koran, dan lain sebagainya tergantung dari kebijakan tiap bank.

 

Tips Saat Mengajukan KPR

1. Perhatikan Suku Bunga dan Tenor

Saat mengajukan KPR, disarankan untuk mempertimbangkan suku bunga yang sesuai dengan kondisi keuangan di masa depan.

Kami menyarankan Anda bisa memilih suku bunga KPR fixed agar cicilan bulanan yang dibayarkan akan tetap sama selama periode tertentu tanpa terpengaruh oleh fluktuasi suku bunga acuan.

Selain itu, pertimbangkan tenor yang lebih panjang apabila Anda ingin cicilan bulanan rendah, meskipun total bunga yang dibayarkan akan lebih besar.

Pastikan bahwa Anda sudah mempelajari tabel angsuran KPR guna mengetahui besaran cicilan di masa mendatang.

 

2. Daftarkan Asuransi Kredit

Asuransi kredit KPR adalah produk asuransi yang memberikan perlindungan kepada debitur KPR dan pihak bank, sebagaimana diatur dalam ​SE OJK No. 31/SEOJK.05/2022. Secara umum, terdapat dua jenis asuransi KPR, yaitu asuransi jiwa dan asuransi kebakaran.

Pada umumnya, bank mewajibkan debitur untuk memiliki kedua jenis asuransi ini yang termasuk ke dalam biaya KPR. Mendaftarkan asuransi KPR dapat melindungi Anda dari segala risiko.

3. Pahami Perjanjian Kredit

Jika pengajuan KPR disetujui pihak bank, Anda akan menerima Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K) yang diterbitkan sebelum pelaksanaan akad.

Bacalah SP3K dengan cermat termasuk semua pasal dalam perjanjian kredit KPR tersebut.

Pastikan Anda memahami hak dan kewajiban di dalam SP3K, seperti plafon pinjaman, jenis bunga, tenor pinjaman, jumlah angsuran bulanan per bulan, hingga biaya KPR (biaya administrasi, provisi, notaris, APHT, premi asuransi, dan lain sebagainya). 

 

Tips Saat Mencicil KPR

Saat mencicil KPR, usahakan membayar cicilan tepat waktu setiap bulannya. Pasalnya, keterlambatan pembayaran dapat mengakibatkan denda.

Pada umumnya, denda telat bayar KPR sebesar 0,5—1% per hari dari jumlah cicilan bulanan yang dikalikan dengan jumlah hari keterlambatan.

Tidak hanya denda keterlambatan, konsekuensi telat bayar KPR adalah mendapatkan surat peringatan hingga penyitaan jaminan jika debitur sudah masuk kategori macet (nonperforming loan).

Hal ini didasarkan pada jaminan hak tanggungan dalam Pasal 6 UU Hak Tanggungan, yang berbunyi sebagai berikut:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Selain itu, pada Pasal 1155 KUH Perdata juga disebutkan sebagai berikut:

Bila oleh pihak-pihak yang berjanji tidak disepakati lain, maka jika debitur atau pemberi gadai tidak memenuhi kewajibannya, setelah lampaunya jangka waktu yang ditentukan, atau setelah dilakukan peringatan untuk pemenuhan perjanjian dalam hal tidak ada ketentuan tentang jangka waktu yang pasti, kreditur berhak untuk menjual barang gadainya di hadapan umum menurut kebiasaan-kebiasaan setempat dan dengan persyaratan yang lazim berlaku, dengan tujuan agar jumlah utang itu dengan bunga dan biaya dapat dilunasi dengan hasil penjualan itu. Bila gadai itu terdiri dan barang dagangan atau dan efek-efek yang dapat diperdagangkan dalam bursa, maka penjualannya dapat dilakukan di tempat itu juga, asalkan dengan perantaraan dua orang makelar yang ahli dalam bidang itu.

Untuk menghindari risiko di atas, disarankan melakukan pembayaran sebelum jatuh tempo guna menghindari denda keterlambatan, penyitaan, atau mempengaruhi skor kolektibilitas kredit di SLIK sehingga cicilan KPR berjalan dengan lancar dan nyaman.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini. 

Demikian jawaban dari kami tentang tips membeli rumah KPR, semoga bermanfaat. 

 

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
3. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 35 Tahun 2021 tentang Kemudahan dan Bantuan Pembiayaan Perumahan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah;
4. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Nomor 31/SEOJK.05/2022 tentang Saluran Pemasaran Produk Asuransi Melalui Kerja Sama dengan Bank (Bancassurance).

 

Referensi:

1. Produk KPR, yang diakses pada 2 April 2024, pukul 15.40 WIB;
2. Simulasi KPR, yang diakses pada 2 April 2024, pukul 15.00 WIB.